Сайт для застройщика: что должно быть по закону и для продаж

20 октября 2026

Коротко: застройщик, который привлекает деньги участников долевого строительства, раскрывает информацию в ЕИСЖС (единой информационной системе жилищного строительства), и она считается раскрытой после размещения там (214-ФЗ, ст. 3.1, ч. 1). Адрес официального сайта закон относит к информации о застройщике (ст. 20, ч. 1, п. 1), а реклама долевого строительства должна содержать адрес сайта ЕИСЖС (38-ФЗ, ст. 28, ч. 7). Остальные разделы сайта задаёт задача продаж.

Материал адресован владельцу девелоперской компании или маркетологу, который заказывает сайт для застройщика (сайт компании либо жилого комплекса, ЖК) или переделывает прежний. Пример вымышленный: ООО Пример Девелопмент, ЖК Пример-Парк, сайт example.ru.

Редакции норм приведены на 20.10.2026 по consultant.ru: 214-ФЗ (источник 1) в редакции от 09.04.2026, 38-ФЗ (источник 6) от 04.08.2026, 152-ФЗ от 26.07.2026. Юридической консультацией материал не служит: применимость норм к вашей компании определяет юрист.

Кого касаются нормы о раскрытии информации и рекламе?

Коротко: статья 3.1 закона о долевом строительстве адресована застройщику, который привлекает деньги участников долевого строительства. Часть 7 статьи 28 закона о рекламе касается рекламы, связанной с привлечением этих денег. Если схема продаж другая, эти нормы к ней без юриста не прикладывайте.

Адресат назван в первой части статьи 3.1 (источник 2):

«Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.»

214-ФЗ, ст. 3.1, ч. 1, источник 2

Норма описывает застройщика по одному признаку: он привлекает деньги участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Компания, которая строит частный дом по договору подряда или продаёт готовые квартиры, в этих словах не названа. Попадает ли ваша компания под норму, решает юрист.

Для малоэтажных жилых комплексов с индивидуальными домами та же статья даёт отдельный перечень в части 3.3. Он здесь не разбирается. На страницах 214-ФЗ стоит пометка, что положения применяются без учёта изменений, внесённых законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных его статьёй 25.

Где закон велит раскрывать информацию: в ЕИСЖС или на сайте застройщика?

Коротко: в ЕИСЖС. В перечне раскрываемых сведений для многоквартирных домов (ст. 3.1, ч. 2) слова сайт нет, у разных сведений свои сроки размещения.

Часть 2 статьи 3.1 перечисляет, что застройщик обязан раскрывать. Среди пунктов:

разрешения на ввод в эксплуатацию;
проектная декларация;
заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и декларации;
проект договора участия в долевом строительстве;
фотографии строящегося дома;
градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации участка;
сведения об открытии или закрытии расчётного счёта застройщика.

Пункт 2 этой части отсылает к документам из пунктов 1 и 4 части 2 статьи 21 (источник 5): это разрешение на строительство и проектная документация. Полный список читайте в источнике 2.

Сроки в статье названы по группам сведений. Сроки изменений проектной декларации задаёт статья 19 (источник 3).

Что размещается в ЕИСЖС	Где в законе	Срок, названный в тексте
Сведения по пунктам 1, 2, 9, 10 части 2 (разрешения на ввод в эксплуатацию, документы по ст. 21, градостроительный план, схема планировочной организации участка)	ст. 3.1, ч. 3	до направления на государственную регистрацию первого ДДУ
Документ о расчёте размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости (п. 11 ч. 2)	ст. 3.1, ч. 3 и ч. 3.2	два срока: до направления на государственную регистрацию первого ДДУ (ч. 3); на ежеквартальной основе одновременно с промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчётностью (ч. 3.2)
Фотографии строящегося дома (п. 8 ч. 2)	ст. 3.1, ч. 3.2	ежемесячно
Сведения о введении процедуры банкротства, извещение о начале строительства, сведения об открытии или закрытии расчётного счёта (п. 12 - 14 ч. 2)	ст. 3.1, ч. 3.1	не позднее трёх рабочих дней со дня наступления соответствующего события
Изменения в сведениях и документах, подлежащих раскрытию	ст. 3.1, ч. 4	в течение трёх рабочих дней со дня внесения таких изменений
Изменения в проектной декларации (сведения о застройщике и проекте, изменения проектной документации)	ст. 19, ч. 4	ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным

Для проектной декларации, заключения органа и проекта ДДУ части 3 - 3.2 срока нет. Момент раскрытия закон связывает с размещением в ЕИСЖС (ч. 1). Вывод для задания: документы и сведения поступают на сайт от застройщика уже готовыми, а раздел Документы даёт ссылки на ЕИСЖС или копии (способ выбирают в задании). Адрес сайта ЕИСЖС и ссылки на нужные документы назовите подрядчику сами.

Что сказано в законе про адрес и содержимое сайта застройщика?

Коротко: адрес официального сайта входит в информацию о застройщике (ст. 20, ч. 1, п. 1). Часть 8 статьи 19 говорит об ответственности за размещение в сетях общего пользования декларации с неполной или недостоверной информацией; сайт застройщика в ней не назван.

Статья 19 (ч. 1) говорит, что проектная декларация включает информацию о застройщике и о проекте строительства (источник 3). Статья 20 называет состав информации о застройщике:

«о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, (...) а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;»

214-ФЗ, ст. 20, ч. 1, п. 1, источник 4

Адрес сайта стоит рядом с телефоном и почтой: это одна из позиций в составе информации о застройщике. Смена домена означает новый адрес в этих сведениях.

Закон называет для изменений два срока: три рабочих дня со дня внесения изменений (ст. 3.1, ч. 4) и ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным (ст. 19, ч. 4). Какой из них относится к смене адреса сайта, из этих статей не видно. Спросите юриста или сотрудника, который ведёт ЕИСЖС, до запуска сайта на новом домене.

Часть 8 статьи 19 говорит об ответственности за размещение декларации в сетях общего пользования:

«Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок) (...)»

214-ФЗ, ст. 19, ч. 8, источник 3

Норма говорит о декларации, размещённой в сетях общего пользования. Копия на вашем сайте попадает под неё или нет - вопрос к юристу. В задании у каждой копии должен быть владелец.

Что обязана содержать реклама долевого строительства и когда она не допускается?

Коротко: если страница сайта подходит под определение рекламы и связана с привлечением денег участников долевого строительства, на неё распространяются части 7 - 10 статьи 28 закона о рекламе: обязательные реквизиты и случаи, когда реклама не допускается. Какие страницы это реклама, решает юрист застройщика.

Определение рекламы дано в статье 3 закона о рекламе (источник 7):

«реклама - информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке;»

38-ФЗ, ст. 3, п. 1, источник 7

Определение смотрит на содержание информации и на то, кому она адресована. Относится ли к рекламе страница целиком, отдельный блок или баннер, определение не говорит; это вопрос к юристу. Страница, которая предлагает квартиры в строящемся доме, может подойти под признаки. Требования к такой рекламе записаны в части 7 статьи 28 (источник 8):

«Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должна содержать адрес сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором осуществляется размещение проектной декларации, предусмотренной федеральным законом, фирменное наименование (наименование) застройщика либо указанное в проектной декларации индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение.»

38-ФЗ, ст. 28, ч. 7, источник 8

Название ЖК в рекламе ограничено второй фразой той же части:

«Реклама, (...) может содержать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) указано в проектной декларации.»

38-ФЗ, ст. 28, ч. 7, источник 8

Когда такая реклама не допускается, говорят части 8 - 10:

Часть ст. 28	Когда реклама не допускается или к чему применяется
ч. 8	«до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство», до «государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок» и до «получения заключения» уполномоченного органа «о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям», если получение заключения предусмотрено законом о долевом строительстве
ч. 9	«в период приостановления в соответствии с федеральным законом деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»
ч. 10	требования частей 7 - 9 «распространяются также на рекламу, связанную с уступкой прав требований по договору участия в долевом строительстве»

Для задания подрядчику из этого следуют три пункта. Первый: блок реквизитов (наименование застройщика или обозначение из декларации, название ЖК как в декларации, адрес сайта ЕИСЖС) делается одним общим блоком, который подставляется на страницы, где предлагаются квартиры; список этих страниц утверждает юрист. Второй: публикацию страницы нового ЖК согласуют с юристом по условиям части 8. Третий: подрядчик заранее называет, как страницы и баннеры по ЖК снимаются с сайта на период, когда деятельность застройщика по привлечению денег участников приостановлена (ч. 9).

Копировать документы из ЕИСЖС на сайт или давать ссылки?

Коротко: закон связывает раскрытие с ЕИСЖС (ст. 3.1, ч. 1), копии на сайте остаются решением застройщика. Для ссылки нужен точный адрес, для копии - владелец и порядок замены при каждом изменении в ЕИСЖС.

Раздел Документы на сайте застройщика устроен одним из двух способов, выбор записывается в задание.

Ссылки. На сайте стоит перечень документов с названиями, рядом ссылка на соответствующую страницу ЕИСЖС. Застройщик передаёт подрядчику точные адреса и сообщает, когда они меняются.
Копии. Файл лежит на сайте. Когда в ЕИСЖС появляется новая редакция, копию заменяют. Для каждой копии задание фиксирует дату, когда файл взят из ЕИСЖС, фамилию ответственного и порядок замены.

Копия повторяет документ, который уже раскрыт в системе. Если в ЕИСЖС размещена новая редакция, а на сайте остаётся прежний файл, посетитель видит старые сведения. Часть 8 статьи 19 устанавливает ответственность за декларацию с неполной или недостоверной информацией в сетях общего пользования; относится ли к ней копия на сайте, решает юрист.

Отдельная норма касается документов, которые застройщик показывает обратившимся, если они не размещены в открытой части ЕИСЖС. Статья 20 в части 2 говорит об этом так:

«Застройщик обязан, если предусмотренные настоящей частью документы не размещены в открытой части единой информационной системы жилищного строительства, представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:»

214-ФЗ, ст. 20, ч. 2, источник 4

Дальше в части идёт перечень документов: учредительные документы, документы о регистрации и постановке на учёт, годовые отчёты и отчётность. Часть 3 говорит, что документы представляются «в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий»; в частях 2 и 3 слова сайт нет. Что в вашем случае размещено в открытой части ЕИСЖС, а что нужно показывать по обращению, уточните у юриста; общий разбор того, какие документы вообще бывают на сайте компании, есть в статье какие документы должны быть на сайте.

Какие разделы нужны сайту застройщика для продаж?

Коротко: нормы структуру сайта не задают. Для продаж нужны страницы, где посетитель находит ЖК, подбирает квартиру, видит ход стройки и документы, оставляет заявку.

Состав ниже - предложение по структуре. Принципы раскладки страниц разобраны в статье структура сайта: что решить до дизайна; на главной bitspark.ru этот шаг назван так: «Собираем архитектуру: сценарии, страницы, контент и логику взаимодействия.» (источник 11).

Раздел	Что делает посетитель	Что подготовить застройщику
Главная компании	выбирает ЖК	список ЖК с названиями как в декларациях, ссылки на их страницы
Страница ЖК	знакомится с проектом	описание, расположение, этапы, блок реквизитов рекламы
Подбор квартир	выбирает квартиру по этажу, площади, цене	таблица квартир с их статусами и источником обновления
Ход строительства	смотрит, как идёт стройка	фотографии с датой съёмки
Документы	проверяет документы по ЖК	ссылки на ЕИСЖС или копии с датой и владельцем
О застройщике	узнаёт, кто строит	состав сведений по ст. 20, ч. 1, п. 1: наименование, место нахождения, режим работы, телефон, адрес сайта, почта, руководитель, коммерческое обозначение (если застройщик планирует использовать его в рекламе)
Контакты и заявка	оставляет заявку или звонит	телефон, почта, форма с политикой и согласием

Раздел О застройщике собирают из тех же значений, что указаны в ЕИСЖС; если значения расходятся, это вопрос для юриста застройщика и сотрудника, который ведёт ЕИСЖС.

Подбор квартир строят в форме шахматки или фильтра. Шахматка - схема дома: этажи в строках, квартиры в клетках, клетка показывает статус квартиры. Фильтр - список с условиями отбора по площади, этажу, цене и числу комнат. Форму выберите вместе с подрядчиком по числу квартир и по сценарию работы отдела продаж.

Откуда сайт берёт данные о квартирах и кто их обновляет?

Коротко: подбору квартир нужны этаж, площадь, цена и статус каждой квартиры. Источник данных и ответственного называют до начала работы.

С источника данных начинается задание на подбор квартир. Возможны три схемы:

сотрудник правит таблицу квартир в панели сайта вручную;
сотрудник загружает файл (таблицу) с данными, сайт обновляет подбор квартир;
сайт получает данные автоматически из CRM (системы учёта клиентов и сделок) или учётной системы отдела продаж: программа сама формирует выгрузку (в профессиональной речи её называют фидом), сайт её забирает.

Для третьей схемы подрядчик спрашивает, какая система ведёт квартиры, как она отдаёт данные и кто выдаёт доступ; принципы такой связи разобраны в статье интеграция по API: что выяснить заказчику. В описании своего шага «Разработка» студия BITSPARK пишет: «Верстаем, программируем и подключаем сервисы. Технологии выбираем под задачу.» (источник 11).

Вопросы по каждой схеме одинаковы:

Кто меняет статус квартиры, когда её бронируют или продают?
Что видит посетитель, если данные не обновились: старую цену, прочерк или сообщение?
Где хранится история изменений цены и статуса?
Как проверить, что изменение дошло на сайт: тестовая квартира, снимок экрана, письмо?

Нормы о публикации цены квартиры на сайте в этом разборе не рассматриваются.

Как оформить заявку и сбор персональных данных?

Коротко: форма заявки собирает персональные данные. Закон говорит о политике на страницах сбора данных (ст. 18.1, ч. 2) и о требованиях к согласию (ст. 9, ч. 1). Основание обработки устанавливают вместе с юристом.

Закон о персональных данных (152-ФЗ) в статье 18.1 говорит о политике (источник 10):

«Оператор, осуществляющий сбор персональных данных с использованием информационно-телекоммуникационных сетей, обязан опубликовать в соответствующей информационно-телекоммуникационной сети, в том числе на страницах принадлежащего оператору сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с использованием которых осуществляется сбор персональных данных, документ, определяющий его политику в отношении обработки персональных данных, (...)»

152-ФЗ, ст. 18.1, ч. 2, источник 10

О согласии статья 9 говорит так (источник 9):

«Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, предметным, информированным, сознательным и однозначным.»

152-ФЗ, ст. 9, ч. 1, источник 9

Для задания подрядчику: ссылка на политику стоит на каждой странице, где собираются данные (страница ЖК, подбор квартир, контакты); текст согласия готовят вместе с юристом; заявка приходит туда, куда указал застройщик. Как писать политику и согласие, объяснено в статьях политика конфиденциальности для сайта и согласие на обработку персональных данных; устройство формы - в статье форма обратной связи на сайте.

Как это выглядит на вымышленном сайте?

Коротко: у ООО Пример Девелопмент один ЖК, Пример-Парк, и сайт example.ru из шести страниц. Блок реквизитов стоит на странице ЖК и на странице подбора квартир.

Карта сайта вымышленной компании:

example.ru/                          главная: список ЖК, контакты
example.ru/zhk/primer-park/          страница ЖК, блок реквизитов
example.ru/zhk/primer-park/kvartiry/ подбор квартир, блок реквизитов
example.ru/zhk/primer-park/hod/      ход строительства, фото по датам
example.ru/dokumenty/                ссылки на ЕИСЖС
example.ru/o-zastrojshchike/         карточка застройщика

Блок реквизитов на странице ЖК строится по части 7 статьи 28:

Элемент блока	Откуда значение
Наименование застройщика: ООО Пример Девелопмент	фирменное наименование из сведений о застройщике либо коммерческое обозначение, указанное в проектной декларации
Название ЖК: Пример-Парк	название, которое указано в проектной декларации
Адрес сайта ЕИСЖС с проектной декларацией	адрес даёт застройщик; подрядчик вставляет его в блок и в раздел Документы

На странице О застройщике example.ru стоят наименование, место нахождения, режим работы, телефон, адрес сайта example.ru, электронная почта, руководитель: эти значения совпадают со сведениями о застройщике в ЕИСЖС. Раздел Документы даёт ссылки на ЕИСЖС. Фотографии на странице хода строительства подписаны датой съёмки, и ответственный сотрудник заменяет их, когда в ЕИСЖС появляется очередной ежемесячный набор (ст. 3.1, ч. 3.2).

Что спросить у подрядчика до подписания договора?

Коротко: подрядчик отвечает на вопросы про данные, блок реквизитов, документы и заявку. Ответы вносятся в задание и договор.

Откуда берутся данные о квартирах: вручную, из файла или из CRM; кто за это отвечает?
Как устроен блок реквизитов рекламы: один общий блок или правка на каждой странице?
Как скрыть или снять страницу ЖК по решению застройщика?
Как в разделе Документы показываются ссылки на ЕИСЖС и копии, где хранятся даты копий?
Кто меняет адрес сайта в сведениях о застройщике, если сайт переезжает на новый домен?
Куда приходят заявки, кто их видит, какие сервисы подключены к форме?
Как политика и согласие связаны с формой на каждой странице?
Как проверяются мобильная версия и скорость страниц ЖК с фотографиями?

Как оформить требования письменно, описано в статьях техническое задание на сайт и договор на разработку сайта. Студия BITSPARK называет на главной bitspark.ru свои цены: Лендинг - «От 20 000 ₽», Корпоративный сайт - «От 35 000 ₽» (источник 11). Это цены студии.

Что проверить перед запуском сайта?

Коротко: перед запуском проверьте блок реквизитов, документы, данные о квартирах и заявку; шаг Запуск на главной bitspark.ru включает «Проверяем desktop и mobile, скорость, формы и ключевые сценарии».

На своей стороне проверьте:

на страницах, где предлагаются квартиры, виден блок реквизитов: наименование или обозначение, название ЖК как в декларации, адрес сайта ЕИСЖС;
страницы ЖК, по которым юрист ещё не принял решение (ч. 8 и 9 ст. 28), не опубликованы;
адрес сайта в сведениях о застройщике совпадает с адресом, на котором сайт работает;
ссылки на ЕИСЖС открываются, у каждой копии документа есть дата и ответственный;
у фотографий хода строительства указана дата съёмки;
изменение статуса тестовой квартиры доходит на сайт;
тестовая заявка попадает к сотруднику, у формы есть ссылка на политику и согласие;
шахматка или фильтр читаются на телефоне.

Источники

Редакции текстов норм: 20.10.2026.

Обсудить проект в Telegram: t.me/billioniks